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李嘉诚的专属办公室在香港长江集团中心大厦70层，从地面望上去，楼尖高耸入云。从商半个多世纪，他长期坐镇于此，执掌着庞大的商业帝国，坐了20年香港首富的宝座。
这个在香港中环心脏地段落成的楼宇，恰如其分地诠释着“李超人”的形象。在他经商70余年里，长实集团长久屹立不倒，几度穿越周期，还成了碧桂园老板杨国强的学习偶像。
“超人”很早就宣告了他的投资秘诀：“不赚最后一个铜板。”别人贪婪，李嘉诚恐惧，主打一个出其不意。恒大、融创等房企在内地买买买时，李嘉诚转头开始处理内地资产。
如今，许家印、孙宏斌个个被债务压身，但已经95岁的李嘉诚，却胜似闲庭信步。让人不得不对“超人”眼花缭乱的投资术叹服。
最近一段时间，李嘉诚把北京的一个高端住宅项目推入市场。项目还没真正开卖，但大家已经提前帮超人算好了账本：捂地22年，增值50倍。
不仅如此，在香港大本营，李嘉诚两周前更是掀起了一轮降价风暴，以7折销售的价格把海景房项目卖了，引起万人抢购。
从商70余年，95岁的李嘉诚的一举一动，备受市场关注。卖楼的同时，他近期在香港土地市场上也是动作频仍。
豪宅“折价”入市从2001年拿地至今，北京朝阳御翠园的开发周期超过22年，如此长的开发周期，在业内实属罕见。但对于以捂地为盈利法则的长实集团而言，这已经不是稀罕操作了。
2023年8月13日，北京市住建委官网信息显示，位于北京市朝阳区东四环旁边的御翠园，备案名“逸翠园”，于今年7月18日获得预售证，被推向市场。
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▲（北京御翠园。图源/项目方）
对于其他地产老板来说，散售的尾盘项目，很可能是一个烫手山芋，但是李嘉诚靠着囤地艺术，却能将“尾盘”生意发挥到极致。
御翠园项目，是李嘉诚早在2001年就以协议受让的方式，捂在手里的一块宝贝。当时的拿地价只有1750元/平米，和现在动辄六七万一平米的土地价一比，妥妥的“白菜价”。
擅长“斗智斗勇”的朝阳群众们，很早就不愿再忍了。2014年，在政府反馈意见栏上，他们一针见血地指出，“建议收回和记黄埔的土地开发权，重新进行招拍挂，维护土地市场公平，保证政府收益。”
变相囤地的指控，让“超人”很苦恼。李嘉诚曾对公司在内地“囤地”的指责做出回应，表示集团并无在内地囤地，“没有一个项目不是希望能加快开工。”
话音刚落，次年，李嘉诚就拉开了转让内地资产的序幕，挥一挥衣袖，清空了百亿资产。御翠园项目的买家们，一等又是近十年。期间，项目偶有公示信息之外，再无其他动态。
然而，京城豪宅市场的价格红线，早在2017年“317新政”出台后就被严格限制在了“8万”，到了2020年，这条红线上升至“12万”，但能突破红线的项目少之又少。
而这条看不见的红线，让李嘉诚在京城的捂地大法失灵了。一位豪宅中介透露，“2021年这个项目的备案价是12万/平米，但是政府没给批，一直等到了去年，据传项目方把备案价降到了10万，后来也没给下证”。
进入2023年，素来坚挺的北京豪宅市场，开始出现令人不安的信号。丽兹行豪宅研究院数据显示，7月整体新房豪宅网签量为290套，环比下降7.64%，同比下降58.98%，连续4个月成交量下滑。
豪宅低迷的形势，终于让长实决定不再等了，开始采取更为谨慎保守的定价策略。目前，该楼盘备案售价在9万到9.97万/平米之间，并未突破10万元大关。
即将开售的产品中，既有平层住宅，也有联排别墅。上述中介表示，“最终的销售价格均价会在9.5万左右，目前还在意向登记阶段。”
根据不同的面积，御翠园平层总价预计在1300-1900万元之间，联排总价则预计在3500万元-4800万元。其中，平层共有1024套，联排产品则有228套。
而一旦销售完毕，也意味着长实集团在北京囤着的最后一块地被出清。据上述中介透露，“目前平层的楼栋已经盖到外立面了，马上快要封顶，预计到明年底就可以收房，开发商也是想要快点卖掉。”
目前，长实集团官网显示的“内地发展中项目”共有13个，都是住宅项目。但据公开信息，其中绝大多数都在2015年前已开盘，仅有零星房源陆续散售。
不过，受销售市场大环境影响，长实集团的业绩也同样出现了波动。8月3日，长实集团披露了2023年中期业绩报告，财报显示，集团已确认物业销售收入为82.46亿港元，同比减少59.6%。
面对销售、利润都在下滑的局面，不管是内地楼市，还是香港楼市，很少企业会坐以待毙。更何况是擅于“低买高卖”的李嘉诚。
在推出御翠园项目之前，李嘉诚在香港楼市刮起了更为猛烈的降价风暴。
七折降价回笼现金香港，曾经书写过无数个楼市神话。但如今，长达20年的超级大牛市悄然褪去，香港楼市正在度过漫长的冬天。长实集团，率先发出了寒冬已至的警示信号。
8 月 3 日，长实集团旗下香港油塘“亲海駅 II”项目开售，平均每平方英尺价格为1.5万港元，对比周边二手房便宜了三成。
这则七折楼盘出售的消息，迅速引发香港万人抢购潮。“相当于7年前的楼价，被新闻形容为‘炸弹’般震憾。”长实集团主席李泽钜如此描述。
由于极具竞争力的价格，“亲海駅II”首批楼盘开售十分钟即获超额认购，最终首日收获超2000宗认购，超售14倍。
据香港中原地产数据，截至8月10日，“亲海駅II”收逾3.8万票（即买家递交“购楼意向书”，同时支付订金），超购约60倍，成为香港历史上收票最多的新盘。
实际上，近两年，李嘉诚旗下公司打折卖房也不是第一次了。由于土地成本优势，长实集团一向奉行以市场价或低于市场价进行销售。但这一次的降价动静却是最大，引发行业震动。
长江实业的低价抛售，引发了业界的众多猜想。对于项目低价出售的原因，市场众说纷纭。
有观点认为，项目旁边有鱼市场和水泥厂，鱼市场已经确定会拆除并改建成住宅，可能会挡住“亲海駅II”项目海景。另有市场分析人士表示，李嘉诚此举可能是想减仓，把资金尽快收回投到比房地产回报率更高的产业和项目上去。
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▲（图源/视觉中国 ）
深圳中原地产董事总经理郑叔伦对「市界」表示，香港楼市转冷的背景下，长实上述项目之所以能卖的比较好，与其价格优惠力度大有关。
“长实一惯采取货如轮转的销售策略，所以在制定开盘的价格的时候，一般来说都会比周边项目便宜的卖楼策略，形造性价比高的态势。市场好，定价比市场价略低，市场不好，定价则比市价更低，以此确保销售业绩不滑坡。”郑叔伦说道。
据媒体报道称，“亲海駅II”项目的一名经理回应，“打折买房是为收回资金更多拿地，如果行业都能低价，重唤消费热情，循环重启，行业就能景气起来。”
如今，香港楼市正迎来近十几年来最大的调整期。自2022年第三季度以来，香港新盘频频出现折让出售的情况，一直持续至今。
而李嘉诚七折抛售海景房的消息，犹如一颗“深水炸弹”，让整个香港市场都感受到了震感。
据香港媒体报道，受“亲海駅II”低价抛盘影响，香港近期一些二手房交易中，卖家报价下调了7%~11%。
早在今年年初召开的业绩会上，长实集团管理层便表示：房地产是周期性行业，也是长远重点发展的产业。2023年，长实集团会加快卖楼速度，希望多一些项目尽快建成入账。
也因此，基于灵活的销售策略，虽然市场环境不同以往火热，但李嘉诚的财务仍保持一定“韧性”。截至今年6月底，长实拥有438亿港元现金，而一年内到期借款仅约92亿港元。
2023年福布斯香港富豪排行榜上，李嘉诚以2800亿港元（折合390亿美元）位居第一，其他富豪身家缩水，而他的身价涨了200亿。
重回香港土地市场一边在加速出货的同时，李嘉诚也在着手调整资产布局。而在这方面，“超人”曾经战绩非凡。
就在恒大老板许家印买下香港总部的2015年，李嘉诚已经在内地卖掉了千亿资产。他盆满钵满地奔往伦敦，把业务重心转移到了欧洲，到2018年末，其欧洲资产占比已超过五成。
2021年，李嘉诚又开始卖伦敦资产，并重新回到内地和香港投资，重新显示出回归迹象。
尽管地产局势出现震荡，但李氏家族仍展示出了投资信心，他说，“如果有机会以平价买地，便宜一点卖楼，买家开心，我们也开心。”
而从实际情况来看，李嘉诚最近在地产上多次发力，主要目标变成了购买香港地产，重新回到了牌桌。
不久前的6月19日，已经95岁高龄的李嘉诚现身广州，位于广州的合景泰富与龙光集团在香港的一宗地产，是李嘉诚看中的优质项目——位于香港岛南区鸭脷洲的凯玥。
早在2017年，长实集团就曾在参与竞标凯玥项目中失败，最终被龙光集团与合景泰富买下。六年后，随着两家企业先后爆雷，凯玥被推上了谈判桌，李家也卷土重来，欲重新将凯玥收入囊中。
不仅如此，李嘉诚还曾对许家印的香港总部动过心。根据市场消息，在恒大香港总部被摆上货架的那段时间里，长实集团也曾与之接触过。
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▲（图源/视觉中国 ）
不过，在2015年以125亿港元购入的标的，长实集团却给出了90亿港元的报价，相当于买入价的七折，被市场戏称为“玩票似的报价”。或许也是因为压价太狠，长实集团最终未能拿下恒大香港总部。
随着香港地价回归合理态势，资金充裕的长实集团又开始积极拿地。仅在2022年，便以较低价拿下香港多幅土地。
譬如，3月以59.96亿港元投得土瓜湾4个重建项目；10月以46亿港元投得屯门大榄段住宅用地；12月以87.03亿港元中标启德商住地块。
“前几年公司没有在价格高位时购入太多土地，所以短期内不用担心有多少物业建成或交付。”李泽钜相信，长实集团在控制土地成本方面具备相当强的竞争力。“在不同产业、不同周期，做出不同的选择，是我们的强项。”
截至今年上半年，长实集团拥有可开发土地储备约7600万平方呎（约706万平方米），其中800万平方呎、6400万平方呎及400万平方呎分别位于香港、内地及海外。
而在长实集团此前的中期业绩分析员会议上，李泽钜曾表示，“我们认为应该在逆周期买地或置业，现在的时机比3年前稳阵（即稳妥、安全）”。
除了投资项目外，维护公司市值也是李嘉诚的努力目标之一。自去年7月触达54.72港元阶段性高点后，长实集团股价持续低迷，为此，李嘉诚开展了股票回购计划。
自8月4日以来，长实集团已连续12日进行回购，合计回购1190.65万股，累计回购金额5.08亿港元。期间该股累计下跌2.90%。截至8月22日，长实集团年内多次回购金额，已达18.66亿港元。
过去几十年间，香港的经济腾飞，造就了一批叱咤风云的商业大佬。而审时度势、趁机吸纳、疯狂买入地皮和房产，这一步更是奠定了李嘉诚亚洲首富的基石。如今，在房地产市场落入低谷期，一众房企大佬进退失据时，李嘉诚会再次抄底成功么？
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